2011年全国多数城市房价将暴跌（转）

房市有风险，投资须谨慎，纯属水帖，谢绝参考

杨少锋：2011年全国多数城市房价将暴跌

前几天刚发了微薄，说2011年房地产行业前景堪忧，结果几次业内聚会，便有业内朋友笑话说我的预言终于失误了。没错，2010年初我是说房价将下跌，然而，事实的演变似乎是我只猜对了开头而没有猜到结果，房价在第二季度下跌之后第三第四季度迅速反弹，于是便有任志强先生叫嚣“总理说了不算”没有办法，俨然只有他们说了才算，此种想法人数颇多，一言概之，房地产开发商真的都以为中国经济离开房地产就不行了。 中国经济离开房地产真的就不行么？2010年中国全年社会商品零售总额大约14万亿，而房地产销售额则高达4.5万亿元，房地产行业的销售总额约等于社会商品零售总额的三分之一。全年银行贷款余额增长8万亿元左右，而仅仅房地产行业的贷款增长额度就达到2.17万亿，房地产，在中国经济中的比重确实已经非常重要，中国40万亿的GDP中，房地产及关联行业贡献至少达到四分之一，所以，开发商们认为，中国已经离不开房地产。然而，正是因为房地产在中国经济中所占有比重过大，中央government更应当让房地产降温，否则，伴随着房价的进一步上涨，房地产行业投资的进一步扩大，房地产行业将成为中国经济中的黑洞，这个黑洞，将呑攫社会上一切可能的资金，绑架整个中国经济，那么中国，离泡沫破灭也就不远了。 在最近房地产行业的各种论坛上，我一再表示，三次调控即将来临，2011年房地产行业不容乐观，持有和我类似观点的业内人士屈指可数。我想说，断言二次调控失败为时尚早，2010年，宏观调控其实正在产生着巨大的影响，然而第三季度突然爆发的严重通货膨胀扭曲了整个社会正常的经济秩序，造成投资需求的短期服用兴奋剂般的亢奋，这种情况下的楼市，离泡沫的破灭已经不远了。 果不其然，26日温家宝总理主持召开国务院常务会议，部署进一步做好房地产市场调控工作，一场业内人士谁也没有预料到的严厉宏观调控来临，或者，三次调控中房地产行业的前景，便如电影2012般恐怖。 国务院会议确定了几条极为严厉的政策，老生常谈的就不说了，最关键的三条，一是将二套房首付提高到了60%以上（实际上在去年我就说过二套房首付要提高到6成，可惜，整个政策到今天才开始执行）；二是对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。2010年中国二手房市场全面丰收，供求两旺，客观上极大的刺激了一手房的交易，而此前交易是按差额征税，因此，二手房中介可以通过地区指导价等种种手段进行过避税，而这个政策一刀卡死，二手房交易全额征税，按北京东四环一套120平方米房子，3万元的市场均价算，360万元的总房款仅营业税就要将近20万，这个政策势必极大打击二手房市场的交易，二手房价格将率先暴跌，预计2011年，中国二手房市场将从2010年的沸点迅速降至冰点，二手中介倒闭潮必将来临。 而更为严厉的是，国务院明确，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。原有的限购令，只是限制贷款，而此次国务院的调控政策，则直接禁止购房，“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”基本上涵盖了国内所有的一线和二线城市，这些城市第二套以上住宅、外地人第二套住宅、无法提供社保和纳税证明的外地人第一套住宅，统统列入禁止销售的范畴，如此一来，基本上2011年中国整个一二线城市，购房需求将剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上。 2011年，加息、提高存款准备金率成为货币政策的主基调，而按月审批额度，则堵死了一季度突击放贷的可能（如果银行贷款在一季度进入市场，到企业账户，然后进入社会流动领域，流通次数乘以货币总数就是实际的货币供应量，所以，按月发放额度，实际上就是大幅减少货币流通的次数，实际的货币供应量将大幅减少），在这种情况下，2011年，将是中国近几年流动性最为紧张的一年，加上government贯彻执行此前出台的种种宏观调控政策，正如笔者2010年10月26号发表的博文《房企正面临十年最大危机》所说，中国房地产，正面临生死危机，只不过，当时业内没有人会相信笔者的警告，而今天，警告已经成为警报，2011，好莱坞的2012将在中国房地产行业上映。 2011年，笔者预计，全国一二线城市，购房需求将剩下不到20%，预计绝大部分城市全年成交量下跌至少在70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%以上。

2011年是2012年的序幕

在市场经济，关乎老百姓切身利益的东西----房子，成了商品。这本是很正常。


不过，这种商品的本质属性应该是民生的，除了符合市场经济的游戏规则意外，它还应当承担更多的社会责任。

希望如此、、、、、

房地产大鳄在二三线城市转战商业地产

www.letfind.com.cn 发布时间：2011-1-27 责任编辑：杨凌 来源：爱房网
　　
     爱房网频道1月27日 近日，远洋地产、太古地产联手以20.0288亿元的价格摘得位于成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗地的开发建设权。而这只是当前国内房地产市场的一个缩影。业内人士指出，房地产大鳄在二三线城市密集拿地、转战商业地产、联手拿地，已成为今年房地产投资的三大特点。

    重点布局二三线城市

    从近一个月的情况来看，在去年市场活动低调的房企于近期纷纷加快了扩张步伐，而目光全部集中在了二三线城市。

    除了远洋地产联手太古地产在成都斩获了20万平方米的商业用地外，金地地产1月5日公告称，耗资27.18亿元在常州、武汉、长沙拿下4宗土地；1月6日，在苏州今年的首次土地拍卖会上，37宗土地进入了拍卖环节，吸引了香港的九龙仓、众朗投资和台湾的远雄房地产，甚至还有日本积水住宅株式会社的参与；而去年12月，佳兆业集团一口气在辽宁省葫芦岛市及鞍山市拿下6幅地块，使得该公司在二三线城市的土地储备达到总储备量的1/3。面对房企在二三线城市的疯狂扩张，业内人士指出，这与品牌房企的带动作用有着密切的联系，去年以来远洋、万科、保利、中海等大房企纷纷在二三线城市布局，造成了其他中小房企跟风。

    监测数据显示，在“楼市调控年”中，进军二三线城市成了开发商最普遍的规避战略。全国排名前10位的上市房企，其在一线城市的土地储备均低于30，二三线城市成为今后房企竞争的主要战场。

    从近几年房地产行业的发展趋势来看，品牌房企逐渐将布局重心转向二三线城市已是不争的事实，而在去年government新一轮的楼市调控背景下，这样的趋势更有进一步加快的迹象。从2010年1～11月份典型房企拿地的情况来看，虽然一线城市的竞争依然激烈，但二三线城市正逐渐成为各家关注的焦点。许多企业去年在二三线城市的新增土地面积占比均超过了90。

    商业地产将迎来井喷期

    2010年以来，万达、SOHO中国、世茂股份等众多老牌商业地产开发商纷纷加速扩张，而众多住宅开发商也纷纷宣布进军商业地产。分析人士称，商业地产将迎来“井喷”期。

    业内专家表示，从长期来看，单一的住宅开发蕴藏的风险越来越大，多元化经营将是未来房地产企业的生存之道，特别是持有型商业物业的收益将成为最稳定的收入来源。同时，中国目前的商业地产市场尚未完全成型，这也为品牌企业进军商业地产提供了很大的空间。

    就拿此次远洋地产和太古地产联手拿下的成都项目来说，该项目占地面积70779平方米，项目许可的总楼面面积为207260平方米，其中大慈寺历史文化保护区内商业容积率仅为1.48，东大街9号地块写字楼容积率为9。该项目位于成都市锦江区的成都中央商务区内，紧邻西部地区最大的经贸商圈“春熙路-红星路”商圈，具有得天独厚的商业资源优势。项目南侧的东大街为成都市government规划并全力打造的金融街，已具备成熟完善的商业、行政商务和生活功能区。东大街9号地块上的写字楼部分预计建成后高度约190米，将成为成都金融街第一地标。

    “房企转向商业地产，一方面是因为住宅市场受楼市调控政策的影响颇大，另一方面是因为当下开发商拿地成本增加，住宅未来预期利润开始摊薄。像万科、保利这样资产上亿的企业，持有一定数量的商用物业，对稳定企业资金有一定作用。如果经营得好，会给企业带来稳定的现金流增长。”仲量联行投资部经理刘裕通预计，未来1～2年住宅开发商转型的趋势将更加明显。

    联手拿地成为普遍现象

    土地、信贷、市场、货币多管齐下的格局，将2010年的宏观调控力度提升至前所未有的严厉层面。只是对于已具备2008年“过冬”经验的房企而言，面对这一轮深度调控的反应却更为快速，而联手拿地就是各种应对措施之一。

    2010年，北京万科联合中粮集团拿下的房山地块，即此后的万科中粮长阳半岛项目，成为2010年北京市场上的明星“日光盘”。此外，万科去年在北京还与住总、五矿、京投、金隅、朝开等多家央企或北京市属企业展开了紧密合作。

    除了在一个地方联手拿地外，房企之间跨地域联手拿地的案例也越来越多。2011年1月12日，鲁商置业发布公告，其与福建金帝通过挂牌方式竞得青岛市崂山区午山村庄改造项目，项目总成交价50亿元。去年7月，中海地产联手香港九龙仓以人民币41亿元竞得重庆江北嘴CBD地块。2010年最后两个月，香港南丰集团先后宣布与内地房企远洋地产共同合作开发大连及北京CBD项目。而这次联手远洋地产拿下成都地块的太古地产，也是一家老牌的英资企业。

    房地产行业专家薛迥文指出，企业联手拿地可以更好地分摊市场风险。在土地出让方式改变的今天，招标条件的苛刻，也使得这种方式将成为房企跑马圈地的主要模式。

呵呵 保持沉默....

2011年房价将暴跌，这可能吗？当然，我不懂，希望如此吧，老百姓早就望房兴叹了。中国计算GDP和CPI有意思，计算GDP时计算房地产业的产值，而计算CPI时，却没有把房地产业的上涨算进去，难道房价与老百姓无关？房地产业对中国GDP的贡献率这么大，地方government的摇钱树呀，捧都捧不过来，会让房价暴跌吗？小幅下挫到是有可能的。

涨还是跌我都不操心，第一我有房住，第二我的房没想卖所以以静制动看看再说

几年内不会暴跌的。

因为房市不遵守市场经济（中国有市场经济吗？），是垄断经营的。所以它的涨跌还是由操纵者说了算的。（总理说了也不算的。）

虽然我们大多数人知道，房价远高于大多数的收入。正常的工作，30年不吃不喝的收入，还不够买一套房子。（这还不算30年的贷款利息）。按说高房价应当支持不了这么长时间的。
但由于贫富差异的极端化，少数人占有了绝大部分的资产，所以他们这些少数人是可以把房价维持在高处的。就等着大家去接最后一棒。

暴跌不会发生，暴涨也比较难了。
2000年时，杭州房价大约2000元每平方米。现在10年过去，房价已经涨到30000元每平方米。10年15倍啊。
那么再到2020年，是否会涨到45万元每平方米呢？可能性不太大了。但涨到4.5万元每平方米，倒是完全有可能的。

现在一些人开始弃房,倒金条了.

一句话：信了你就惨。