楼价成本公布后之怪现状

楼价成本公布后之怪现状

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http://www.sina.com.cn 2006年10月19日09:57 南方新闻网-南方周末

　　本报记者朱红军

　　成本清单出台之初，媒体报道多为“双赢”，援引开发商的话称“打造阳光房价”。

　　但这多少令人疑惑——在上海和广东，来自开发商的反对声一片，福州早些时候也


 



有过类似举动，最后因阻力太大夭折。

　　据记者了解：盐城地产圈对物价部门的核价和公示的异见从未停止，地产商闹到了市领导那里。

　　“我们买土地时，政府搞市场化拍卖，只限定了最低价；卖房子却被限定最高价，这不公平。”一位外地开发商直言。这位开发商起家于浙江嘉兴，2003年进入盐城。当时的盐城地产急剧膨胀，“保守估计是，楼价应该很快突破3000 元大关。”他说。基于这样的判断，政府挂牌每亩26万元的地，被他以47万元收入囊中。

　　今天，他为当初的草率后悔——2005年底第一期160套房子准备上市时，他去物价部门核价，送审的价格是每平方米3000元。

　　除江苏之外，“送审”大多是形式主义，给物价局留个档案而已。但盐城物价局的强势让他意外，3000元的核价被驳回，分管房价的一位领导对他说，“你那地段怎么能卖这么贵？”

　　价格最终定位在每平方米2200元。电力造价一项，被物价局核准为每平方米50元，而造价合同显示是160元。

　　在一次房管局召开的会议上，这位老总炮轰了物价局的核价措施，被其他与会开发商呼应。他们最有微词的，是成本数据的准确性。根据物价部门的解释，成本数据先由开发商上报，物价部门再根据实际审核，挤干其间的水分。开发商则抱怨，“如果不增点水分，那前期公关的费用——一些难以启齿的灰色成本，怎么核入？”而那个浙江老板的首期楼盘，约70％为政府的关系户购买，“这需要打折，最后我们的利润是一再摊薄，这个损失谁来弥补？”

　　即便是有案可查的建安费用、配套设施费用、绿化费用等，亦有开发商称，“从物价部门核价到最终工程结算尚有时日，其间原材料、人力费用的涨跌怎么算？”而财务成本、贷款利益、政府规费，“财力悬殊的公司成本会大相径庭”。

　　但开发商必须直面“楼价成本清单”，应对之道因此出台——

　　既然价格被规定死，只能在小区的品位和配套上退而求其次。那位浙江开发商说，“原来的理念是做成一流小区，现在我没法干，不可能亏本为人民服务。”还有人在“环境参数上”做文章，因为物价局规定：允许考虑环境参数。更聪明的开发商——比如悦达花园、缤纷亚洲等楼盘的老板，相继推出精装修房，在增加的装修价格中，争取利润空间。

　　更有甚者，选择了“明知就犯”的态度，盐城本地某地产公司的一位副总称，“真正严格依照核价销售的能有几家？ ”本报记者连日的走访也映证了这点，市区南门桥下的金色家园，2006年上半年的核准基准价是2700元，但一位业主称“成交价早已经超过3000元”。

　　这些明知故犯的开发商，最后的底线都是一条：认罚。其间的利益得失一目了然。“如果是3万平方米的小区，每平方涨100元，就是300万。罚款能罚多少？”某开发商说。

　　物价局一位稽查人员私下对记者也称，清单公布容易，真正监管执行起来障碍很多。因为按照规定，如果违反需要没收非法所得。但这些开发商中许多是招商引资过来的客人，会抱怨投资环境恶劣。

　　“最现实的办法是罚款了事，罚多少又是个讨价还价的过程。”他说。所以有开发商赤裸裸地揣度物价局此举的动机，“名为公布成本，控制房价水平，最后该涨还是涨，老百姓没得益，物价部门罚了一大笔款。”

　　更多因成本清单公示而潜在的风险也被酝酿：盐城市房管局一官员不无担忧地说，“现在物价部门给开发商规定的利润率为8％，再加上销售价格可浮动的8％，实际上给予开发商的利润空间是16％，如果其他薄利行业群起要求效仿，怎么办？”他的态度是，政府部门核定成本和利润率的做法应慎用。

　　真正让开发商闹心的却是，购房者的维权意识被激发了。这不仅表现在购房时以清单为凭据的讨价还价，还有已买房的业主以此为名，和开发商付诸法律，要求赔偿。“如果后期监管措施强势到位，开发商就很难摆脱这种诉讼风险。”盐城一地产业律师说，“如果从这一点说，公布成本是个好事。”

对于房地产我就不说什么了
一切尽在不言中... :|

打击投机商恶意炒房，加强政府部门的监管，让居者有其房。不要再有“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”