西湖地价调查：风景区里的新土地生意

一年内两笔成交价在20亿元以上的土地交易使这座“世界最美丽华贵之城”成为拥有中国最贵地皮的城市之一。　　主笔◎朱文轶
　　一年内两笔成交价在20亿元以上的土地交易使这座“世界最美丽华贵之城”成为拥有中国最贵地皮的城市之一。政府、土地产权人和土地受让方在这几单土地生意中都各得其所。一幢拥有百年寿命、刚刚被使用了13年的大楼成为其中一笔交易的牺牲品——它2006年底被炸毁以便平整后的地皮按合同日期在2007年1月前准时交付。相对于小小100亩土地所创造的24.6亿价值，“浙大湖滨校区三号楼”这幢当年造价2160万元的“西湖第一高楼”实在微不足道。
　　毫无疑问，拥有一块可以眺望“断桥”的土地是所有到杭州置地的机构和商人们难以抗拒的选择。50年代受邀帮助杭州规划的苏联专家们几乎违背了 城市规划的基本原则，本能地选择了西湖作为这个城市的中心，杭州的功能被界定为“风景疗养城市”——由此，杭州的道路完全以西湖为中心呈放射状向周边扩散。这个不切实际的方案尽管在后来的城市规划中被全盘否定，但在西湖西岸留下了大量的“干部疗养院”，直到现在，这些围着围墙的圈地大户仍然占据着西湖圈将近二分之一的土地。
　　剩下的地格外弥足珍贵。在隐含权力行使最丰富的地产领域，50年来“协议出让”方式主导下频繁的土地流转使得其他土地的产权几经易手，大多模糊不清。这就不难理解，杭州市虽然是国内最早实现土地储备体制的地方政府，但对于西湖风景区的周边，这片产权格外复杂的地皮，地方政府做主的机会却实在有限。
　　在地价不菲的杭州，这无疑使对西湖土地的争夺更为白热化。实力非凡的境外企业嘉里集团和太古集团在经过长达2个小时、102轮的激烈叫价后，才使“湖滨校区地块”的成交价停滞在24.6亿元上，这大大高出杭州政府和浙江大学最初15亿元的议价。据说，政府更倾向于嘉里集团的胜出，他们对结果满意。杭州和嘉里集团郭鹤年的合作始于20年前中国第一家香格里拉酒店在西湖边的落成。同样都是从事  商业地产背景的太古集团似乎在杭州开发住宅项目的兴趣更大。而对政府而言，把西湖周边所剩无几的土地拿来开发住宅的想法并不高明，它等于把西湖的景色一次性让业主买断了。政府要的显然不是一锤子买卖，他们希望西湖能带来持续不断的交易、购买行为和源源不断的税收，它也是对杭州平均地价构成持续性上涨诱惑的重要动力。
　　西湖周围的土地和建筑加入了一场与地价主导的商业利润的赛跑，在这场多方利益主体的博弈中，那些阻碍利益最大化的“落伍者”将被抛弃，包括当年大量为了维护西湖景观而设立的规则:在1981年版的杭州城市总体规划中，离西湖最近的，湖滨路以东、延安路以西，建筑物的高度限制是3到5层，延安路以东、浣纱路以西，高度限制是8层。到90年代，西湖边严格遵守这个标准的新立建筑几乎屈指可数。建筑距离湖滨路100米的规定，很快就被放宽到50米;湖边50%的建筑密度要求同样被一系列高密度的商业性建筑所打破。“湖滨校区三号楼”在13年前是和这些规则斗争的“胜利者”，而现在，它又被新的力量取而代之。

来源：三联生活周刊