为什么中国的年轻人看不上二手房？

“旧房不是房”

任志强的BLOG

2007-08-22 09:02:58

  
[url=]“旧房不是房”[/url]



2007-08-22 09:02:58

  住房货币化分配之后，许多人在为高房价而努力工作，逐步的用市场化的方式提高住房的标准与条件，也有许多人在梦想回到福利分房的时代，可以不花一分钱的享受住房分配，也有许多人虽然收入不高但想一步登天，恨不能在刚刚准备新婚时就购买一套可以享受一生的高标准大新房。

   如今50岁以上的人都经历了福利分房的时代，一部分40岁左右的人也曾幸运的赶上了最后一趟末班车。因此按每十岁一个年龄组合划分时，会发现60岁以上的住房私有化率最高，接近于95%，随着年龄组的下降，住房私有化率下降。同样40岁以上的年龄组中房改房占的比重最大，同样随着年龄的增高而房改房比例增高。全部城镇私有化住房中房改房所占的比重约为52%，并集中于40岁以上的年龄组中，让他们省去了解决住房问题的后顾之忧。

   但福利分配住房并没有在获得住房之前给他们的生活质量带来任何改善。1978年的改革之前是全国城镇住房条件最低的房荒阶段，人均居住面积甚至远远低于1949年刚解放时的4.7平方米，而福利分房又让工资中不含有住房含量也处于贫困的条件。

   绝大多数的家庭都经历了在一间平房或一间筒子楼里结婚的盛世。部分人则只能两地分居或住办公室。30岁以前分到住房的少之又少。大多数都是连续十几年中多次搬家，逐步从一间平房变合居住楼房，再变成独户并由小变大，沿用了十多年的“80住-1”的标准图纸让一套两居室也仅仅只有50多平方米，一套三居室70多平米的建筑面积。他们大多数也是在90年代之后才有了安家的着落的，不但为了住房而努力工作了一生，而且也没有能像现在的年轻人这样幸福的分享改革的成果，至今仍只能领取较低的退休金，还在为温饱与养老担忧。福利分房没花钱但不等于没付出更多的代价。

    当代的年轻人多是在改革开放之后出生和成长的，没经历过学徒期间16—18元一个月的工资收入的阶段。知识、文化与机遇让他们在一参加工作的初期月收入就超过了父辈。他们已成为改革和经济高速发展的最大受益者，等于是踏在父辈的肩膀上看世界。因此这一代人拥有的是完全不同于老一辈人的生活心态。

   35岁以下的成年人口约为4亿人，到2015年则会接近6亿人，已成为了中国的主力人口群。也是近几年工资收入增长最快的年龄组，三年半的收入增长超过了45%，因此他们的生活方式会对中国的经济发展产生重大的影响。
正是由于这种收入高增长的预期和结婚生子的刚性需求让20—40岁的一代成为了房地产市场的主力军，从已购房人群的统计中可以看出，这一年龄段的购房比例占全部购房人群中约70%（两个十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未结婚先有房或为结婚而购房者占有相当比例，为改善居住条件者更占多数。

    从老一辈能有一间平房结婚已是幸事，到没有新房不结婚仅仅只有不到三十年的改革过程。而房改之后十年的发展速度则远快于改革初期二十年的总和。社会进步与中国经济的飞速发展改变了人们的消费观念与习惯。仅婚庆的消费就高达1680亿元，至少可以买5600万平方米的住房（按全国平均约3000元/平方米房价计算），大约可以解决65—75万个家庭的住房。

   正是这种消费能力（包括代际帮助）居然可以让二手房在这一代人群的眼中变成了一种耻辱，或者说旧房（哪怕是仅有几年楼龄的二手房）不再是房子了。

    美国是全世界经济总量最大的国家，也是人均收入排在前列的国家。但美国的新房交易量仅为总交易量的六分之一，最大的交易量是在二手房的交换中。整个社会的住房消费习惯是量入而出的超前消费过程。35岁以下的家庭以租赁住房为主，包括结婚生子。部分家庭会在结婚时先购小（或租小）房，再换大房子，等子女成人之后再从大房子换成小房子，平均一生购房7次。每100户家庭中平均每年17—20%的家庭会购房或者换房。旧房的交易量远远大于新建商品房的数量。

  中国与美国不同：一是旧房的质量标准较差，尤其是和新的商品房相比则差距明显，而美国则差异较小。二是旧房的交易有许多的障碍，如交易的税费、按揭的限制，还有大量的旧房无法上市交易，如北京大量的央产房和非成套住房等。三是居住人群的收入水平与教育素质相差较大。四是非成套小区的管理与服务较低，许多旧房区至今尚没有正规化的物业管理服务。因此二手房市场尚不发达与健全，整体的交易量也尚低于一手新房市场。但二手房中已有相当数量的房源是商品房转换的，或是90年代之后建设的成套住宅，解决过渡性居住并不存在问题。

   遗憾的是这些已有人住过的房子，在“以我为核心”的“我”一代眼中似乎并不是房子，根本未排在可选择的购房行列。尽管二手房的价格远远低于一手房的价格，有些还颇有位置的优势，却也被视为是垃圾了。从上海一室户的交易量近二年连续下降可以看出，面积的优势也超出了仅仅满足于居住的条件。

   当国务院宣布了住房保障的“意见”之后，更多的人在讨论的是“夹心层”的购房问题，尤其是年青一代工薪收入人群的购房问题。

    “意见”已明确了对困难家庭的应保尽保和对低收入家庭的各种保障，同时各地政府也出台了一些限价商品房的措施。从政策上已为这些无能力购买商品房的家庭提供了解决住房问题的方案。但这些措施似乎都不能让超出了应保障的收入标准而够不上高收入的家庭满意。几乎所有的争论与举例中都用的是完全商品房的房价来与收入做对比，并且许多用的是核心区的商品房房价，这当然是不合适于“夹心层”的。

    美国的“夹心层”也是住房条件相对较差的，租房的占了多数，甚至比不上居住于保障体系内的家庭，但却有为国家做出了贡献的荣誉感。香港申请“居者有其屋”的购买资格中除了收入与原居住面积的限制之外，还有至少在香港居住七年以上（有纳税记录）和非单人的组合家庭等限制。未组成两人以上家庭当然不在其列。


    而中国“我”一代只看到了被“高价”的商品房排除之外的一面，却无视那些二手房、限价房和租赁性住房也是逐步改善住房条件的途径。甚至许多是以单人之家而求庭之所需。网上那些单人月收入在8000元以上的工作期限并不长的人也在对未能列入保障范围之内不满，同时也对未能购买万元以上单价的大套商品房深感不惑，似乎一天之内政府的改革应能让所有人都“鲤鱼跳龙门”似的登上天堂。

   饭要一口一口吃，事要一件一件做。即使是政府买单的保障性住房也并不是一天就能建成的，解决住房是个长期的问题。社会保障体系的建立以及不断的扩大覆盖面，也是随着政府可能转移支付的财政能力调节的。能不占用国家的补贴本应是一件自豪的事情，现在人们却要在国家实行社会保障制度时抱怨买不起新房，这并不是一种合理的消费观念。全世界都没有对中等收入家庭实行补贴的政策，更不用说经济学中也决没有给这种补贴留有任何的余地了。

   从目前的合理消费看，大约家庭年收入的八到十二倍是正常的住房消费水平。工资收入的增长在二十到三十年的还款期中会增长三到四倍。平均下来大约月还款为收入的25—45%之间，前紧后松的收支条件约可在十年左右更换一次住房条件。但如果首次消费超出了这个标准，那么就难免压力过重并引发对社会的不满。

   房价的高升与这种过度的集中消费观念成正比。如果没有需求的增长与购买力的支撑，房价是不可能无故的飞涨的。除土地成本暴涨之外，重要的还在于消费者的追捧。如果能改变消费的观念，从租到买、从小到大、从旧到新，那么在严重紧张的供不应求关系之中会起到缓解作用的，同时购房的支出压力也就会大大缓解了。

    问题在于“旧房不是房”的消费观念左右着最有实力的核心购房群体，宁愿追逐高房价、宁愿过度超前消费，也不愿意屈居于可能被同事或丈母娘嘲笑而看不起的二手房中。也许高房价在感谢这种消费观念的积极参与，但回归正常的市场运行则正需要的是合理而客观的梯次消费，不是跳跃式的推波助澜。


[ 本帖最后由 meteorobs 于 2007-8-23 19:48 编辑 ]

好像二手房也不便宜啊

买二手房对于年轻人来说有种"土"的感觉,毕竟是心理影响作怪,有什么可惊讶的

谁说的～～～只要品质价格合适，八手房、死过人我都不在乎。

对! 只要便宜,死过人都不在乎!
对! 只要便宜,死过人都不在乎!
对! 只要便宜,死过人都不在乎!
对! 只要便宜,死过人都不在乎!
对! 只要便宜,死过人都不在乎!
对! 只要便宜,死过人都不在乎!

房子好贵啊，真是难以负担..................

还用问？喜新厌旧呗。